روزِنو
قولنامه عادی برای سند سبز ممنوع شد
معاملات املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ با قواعد متفاوتی نسبت به بسیاری از معاملات سنتی ملک روبه‌رو هستند. بر اساس توضیحات جدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای این دسته از املاک نمی‌توان به قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی، چه دست‌نویس و چه تایپی، به‌عنوان مسیر معامله اکتفا کرد و نقل‌وانتقال باید از سازوکارهای رسمی پیش‌بینی‌شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام شود.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با اشاره به وضعیت اسناد سبز اعلام کرده است که این اسناد پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام، یعنی از ۳ تیر ۱۴۰۳، صادر شده‌اند و مشمول الزامات این قانون در نحوه انجام معاملات هستند.
بنابراین خریدار یا فروشنده‌ای که با یک ملک دارای سند سبز مواجه می‌شود، باید پیش از امضای هر نوع قرارداد، مسیر قانونی ثبت معامله را مشخص کند.
سند سبز چیست و چه تفاوتی با سندهای قدیمی دارد؟
سند سبز همان سند مالکیت حدنگار تک‌برگی جدید است که پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر شده است. سازمان ثبت اسناد برای متمایز کردن این اسناد از اسناد مالکیت تک‌برگی قدیمی، رنگ اسناد جدید را سبز تعیین کرده است.
موضوع رنگ سند اهمیت عملی دارد؛ زیرا در معامله ملکی که چنین سندی دارد، رعایت فرآیندهای رسمی اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.
قانون الزام با هدف افزایش ثبت رسمی معاملات املاک و کاهش اتکا به اسناد عادی تصویب شده است. در سازوکار این قانون، برای برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد پیش‌بینی شده و برای اسناد ثبت‌نشده نیز محدودیت‌های مهمی در رسیدگی قضایی در نظر گرفته شده است.
چرا قولنامه عادی برای سند سبز خطرناک است؟
مسئله فقط ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی در بنگاه نیست؛ بلکه نحوه حمایت حقوقی از معامله نیز اهمیت دارد.
سخنگوی سازمان ثبت هشدار داده است که اگر ملکی دارای سند سبز باشد و معامله آن با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی انجام شود، در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده، مشکلات حقوقی جدی ایجاد خواهد شد. بر اساس توضیحات سازمان ثبت، دعاوی مربوط به معاملات ثبت‌نشده مشمول قانون، در شرایط مقرر قانونی قابل استماع نخواهد بود و دامنه حمایت قضایی از چنین معاملاتی محدود می‌شود.
در قانون الزام نیز برای برخی معاملات ثبت‌نشده، جز دعوای استرداد عوض یا عوضین، امکان طرح بسیاری از دعاوی مرتبط با معامله پیش‌بینی نشده است. بنابراین خریداران نباید تصور کنند که امضای یک قولنامه عادی برای ملک دارای سند سبز، همان آثار حقوقی معامله رسمی را ایجاد می‌کند.
مجازات مشاور املاک برای تنظیم قولنامه عادی سند سبز
قانون برای دلالان معاملات املاک که برخلاف الزامات قانونی اقدام به تنظیم سند عادی کنند، مجازات مشخصی در نظر گرفته است.
مطابق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر مشاور املاک یا بنگاه معاملات ملکی برای معاملات مشمول ماده یک قانون، سند عادی تنظیم کند، موضوع می‌تواند با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی منجر به مجازات شود.
مجازات‌ها با توجه به تعداد دفعات تخلف افزایش پیدا می‌کنند:
تخلف اول: استرداد حق دلالی دریافت‌شده، پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه.
تخلف دوم: استرداد حق دلالی، پرداخت جریمه‌ای معادل شش برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال.
تخلف سوم: علاوه بر مجازات‌های فوق، پروانه کسب مشاور املاک نیز ابطال خواهد شد.
بنابراین تنظیم یک قولنامه عادی برای ملک دارای سند سبز می‌تواند برای بنگاه معاملاتی تبعات مالی و صنفی قابل توجهی داشته باشد.
بیش از ۱۱.۵ میلیون سند سبز صادر شده است
طبق اعلام سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تاکنون بیش از ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار برگ سند مالکیت حدنگار سبز رنگ در کشور صادر شده است. با افزایش تعداد این اسناد، آشنایی خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک با شیوه معامله آنها اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
به همین دلیل، هنگام خرید ملک باید علاوه بر بررسی مالکیت و وضعیت ثبتی، نوع سند نیز مورد توجه قرار گیرد.
روش اول؛ تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی
یکی از مسیرهای قانونی برای معامله ملک دارای سند سبز، مراجعه مستقیم طرفین به دفتر اسناد رسمی است.
طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه را تنظیم و ثبت کنند. مبلغ دقیق معامله، شرایط پرداخت و سایر شروط مورد توافق نیز باید در سند درج شود.
در این روش، قرارداد در چارچوب رسمی ثبت می‌شود و طرفین معامله مستقیماً فرآیند را از طریق دفترخانه دنبال می‌کنند.
روش دوم؛ ثبت پیش‌نویس قرارداد توسط مشاور املاک
مشاوران املاک نیز می‌توانند در چارچوب قانون، پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند.
مطابق آیین‌نامه ماده ۳ قانون، مشاور املاک پیش‌نویس را در سامانه ثبت می‌کند و اطلاعات مربوط به معامله برای ادامه فرآیند رسمی به دفتر اسناد رسمی منتقل می‌شود.
نکته مهم این است که پیش‌نویس درج‌شده در سامانه، جای سند رسمی نهایی را نمی‌گیرد. طرفین باید مرحله بعدی را نیز در مهلت مقرر انجام دهند.
بر اساس اصلاحیه آیین‌نامه، خریدار و فروشنده پس از درج پیش‌نویس قرارداد، حداکثر پنج روز فرصت دارند برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت رعایت نکردن این مهلت، پیش‌نویس از سامانه حذف می‌شود.
روش سوم؛ استفاده از قرارداد یکسان
مسیر دیگر، استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه است که در سامانه مربوط به ثبت معاملات پیش‌بینی شده است.
در این روش، اطلاعات معامله در قالب قرارداد یکسان در سامانه ثبت می‌شود و پس از آن، طرفین باید فرآیند ثبت رسمی را در دفتر اسناد رسمی ادامه دهند.
طبق مقررات اصلاح‌شده، در قراردادهای یکسان، مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت‌های مربوط به معامله باید حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه انجام شود.
در نتیجه، قرارداد یکسان نیز نباید با سند رسمی نهایی اشتباه گرفته شود و مراجعه به دفترخانه در مهلت مقرر همچنان اهمیت دارد.
آیا می‌توان برای سند سبز قولنامه دستی نوشت؟
برای ملکی که سند مالکیت آن از نوع حدنگار سبز رنگ است، تنظیم قولنامه دستی یا مبایعه‌نامه عادی به‌عنوان روش معامله مورد تأیید قانون نیست.
سازمان ثبت صراحتاً درباره تنظیم قراردادهای عادی برای این املاک هشدار داده و از خریداران و فروشندگان خواسته است معامله را از مسیرهای رسمی پیش‌بینی‌شده انجام دهند. این موضوع شامل قولنامه‌های دست‌نویس، مبایعه‌نامه‌های عادی و قراردادهای عادی تایپی می‌شود.
بنابراین، صرف اینکه فروشنده و خریدار هر دو با مفاد یک قولنامه موافق باشند، به معنای آن نیست که این قرارداد از نظر قانون جایگزین فرآیند رسمی معامله خواهد شد.
خریداران قبل از معامله ملک چه کاری انجام دهند؟
خریدار پیش از پرداخت وجه یا امضای قرارداد باید ابتدا نوع و وضعیت سند ملک را بررسی کند. اگر سند ملک سبز رنگ و از اسناد حدنگار جدید باشد، نباید معامله را صرفاً با قولنامه عادی انجام دهد.
همچنین بهتر است فرآیند معامله از ابتدا با مشاور املاک مجاز یا دفتر اسناد رسمی و در چارچوب سامانه‌های قانونی دنبال شود.
از پرداخت مبالغ سنگین پیش از روشن شدن وضعیت ثبتی ملک و مشخص شدن مسیر رسمی انتقال نیز باید پرهیز شود. هدف از این فرآیند آن است که مشخصات ملک، مالک رسمی، محدودیت‌های احتمالی و اطلاعات معامله در بستر رسمی ثبت شود.
آیا سند سبز به معنای ممنوعیت خرید و فروش ملک است؟
خیر. سند سبز به معنای ممنوع بودن خرید و فروش ملک نیست. مسئله اصلی، شیوه انجام معامله است.
دارنده سند سبز می‌تواند ملک خود را بفروشد، اما نقل‌وانتقال باید مطابق فرآیندهای قانونی و رسمی انجام شود. در واقع، قانون الزام تلاش کرده است مسیر انجام معامله را از قراردادهای عادی و خارج از فرآیند ثبت رسمی به سمت ثبت الکترونیکی و دفتر اسناد رسمی هدایت کند.
بنابراین خریداران نباید تصور کنند که داشتن سند سبز مانعی برای فروش ملک ایجاد می‌کند؛ بلکه باید هنگام معامله، تشریفات و مسیر قانونی جدید را رعایت کنند.
جمع‌بندی
قواعد معاملات املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ با گذشته تفاوت دارد. بر اساس اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای این املاک نباید به قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی اکتفا کرد و معامله باید از مسیرهای رسمی پیش‌بینی‌شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام شود.
سه مسیر اصلی برای انجام معامله شامل تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، ثبت پیش‌نویس قرارداد توسط مشاور املاک در سامانه و سپس مراجعه به دفترخانه، و استفاده از قراردادهای یکسان و ادامه فرآیند در دفتر اسناد رسمی است. در مسیر پیش‌نویس، مهلت مراجعه به دفترخانه پنج روز و در قراردادهای یکسان، مهلت ادامه فرآیند رسمی حداکثر سه ماه تعیین شده است.
از سوی دیگر، مشاور املاکی که برای معاملات مشمول قانون سند عادی تنظیم کند، با توجه به تعداد تخلفات می‌تواند با استرداد حق دلالی، جریمه سه یا شش برابری، تعلیق پروانه کسب و در مرتبه سوم با ابطال پروانه کسب مواجه شود.
در نتیجه، هنگام خرید یا فروش ملکی که سند سبز دارد، رنگ سند و مسیر ثبت معامله موضوعی مهم است و امضای یک قولنامه عادی نمی‌تواند جایگزین فرآیند رسمی پیش‌بینی‌شده در قانون شود.
